长沙买房，避开陷阱，抓住机遇，这些忠告你必须知道！从观念篇到区域篇，再到产品篇，本文为你揭秘长沙楼市的真相。不仅要看到房价的上涨，更要看到背后的金融属性和社会属性。选择合适的区域，把握房票的机会，挑选优质产品，让你的买房之路更加顺畅。那么，长沙买房，你准备好了吗？2021年在长沙买房，要更新观念，认识到房子的金融属性和社会属性；选择有投资价值的区域，避开陷阱；挑选优质产品，注重实用性和长期价值。遵循这些忠告，你的买房之路将更加明智和顺利。

周一的更文《原创假如2020年重启，你会买房吗？》，老周回顾了2020年的楼市，从数据与理论上，论证了及时买房的必要性！

今天不废话，直接上实操干货！

一共四部分内容：先是破除固有思维，刷新并厘正观念；然后是搞定资格，再就是选对区域，最后是挑好产品。

观念篇

01、

我们坚定支持“房住不炒”政策，但如果你买房单纯只考虑“住”，那就图样图森破了！

房子有三大属性：居住属性、金融属性和社会属性。房住不炒的背景，只是基于社会属性；但房子作为一种特殊商品，不仅有居住属性，更是自带金融属性！

金融属性有两层意思：一是具备投资功能，可以储存及变现财富；

前段时间有个数据：中国城镇居民平均大约70%的财富，都沉淀在房子上面；而对比美国只有30%，你就知道中国人，有多么爱买房了！

如果你去过银行就知道，房子是ZUI好的抵押品，没有之一！

毕竟对大多数的普通老百姓来说：几无技术门槛，又还能抵御通胀风险，除了房子，还能想到啥？

而一旦家庭出现重大变故，房子变现，往往会成为几乎Wei一的救命稻草，不是嘛！

金融属性的第二层意思，就是要把房子看做一种金融产品，要用金融的思维方式对待！

房贷，是绝大多数中国普通家庭，获得“长期+低息+大额贷款”为数不多(最多也就两次)的难得机会！

以首付三成为例(公积金最低两成)，相当于你用了3倍多的杠杆，假定房子年收益率10%，在不考虑贷款利息的前提下，你的实际收益率就能达到30%以上！

所以，就像老周很早之前说的，凡买房能贷款却要全款的，要么是傻，要么是耍流氓！

话虽有点难听，但“负债思维和负债能力”，不正是Qiong人与Fu人在思维方式和能力层级上的分水岭嘛？

02、

多数情况下，限购的城市才有投资价值；

而且通常情况下，限购越严，投资前景越大；不限购房价还低的城市和地区，对投资而言都是LA圾，千万不要碰！

投资性买房，压根就没有将就和差不都就行，更没有退而求次！

03、

最后，不要觉得，已经错过了买房Zui好的时机，总认为买房Zui好的时间点，就停留在2008年，就停留在2015年！

再过十年，你回头看，买房的Zui好时机，就是现在！

区域篇

01、

买房选城市和选交通工具差不多，飞机Zui快但Zui贵，且安检流程严门槛高；高铁其次，但就比普通绿皮火车要快很多。

若论区域投资性，长三角、珠三角、京沪深等超级城市群，显然是更好的标的，但门槛同样也是Zui高的！

前段时间，被央媒痛批的深圳“打新”豪宅，总价1000万起步、最高近3000万！光诚意登记得验资几百万，还有近万人登记哄抢，看得老周只能望钱包兴叹！

而如果湖南省范围内，Wei一值得买的就是长沙！理由嘛很简单，不动产的底层逻辑就是人，对比看下省内各地市的人口净流入对比就明白了。

图源网络，数据非最新，仅供参考

而且，选车比选座重要！

同样是选陆地上的火车，选高铁上的经济座，就比选普通列车上的软卧或商务座，要更快抵达自己的目标！

所以，宁愿选一二线超级都市圈的外围新兴区域，也不要考虑四五六线小城镇的核心地段！

02、

不要以为有了长株潭融城，有了3+5都市圈，就跑到长沙周边不限购的城市去买房，那就真的就搞反啦！

知道什么叫城市虹吸，什么叫马太效应吗？地铁城铁高架等快速路网的拉通，是让你顺着它往长沙买房，而不是反着来！

别的不说，看看已开通的长株潭城铁，一共24站，其中15个在长沙，5个在株洲，4个在湘潭；

而且你看这个人字形的结构和人流动线，你觉得是让你去株洲湘潭买房吗？

03、

当你买第一套房，地段比户型重要，总价比楼层重要！

没错，凡是开头难，买房亦如此！买好第一套房，房子是会“裂变”的，否则一步错，步步错！

很多刚需买房，预算明明不足，却还想一步到位！

挑来挑去，市中心的二手房看不上，热点板块的新房买不起，最后在置业顾问唾沫横飞的游说下，被成功洗脑，选了远郊“睡城”的大户型！

所以，老周劝你记住这三点：

①不要相信所谓的“价格洼地”，如今的市场下，价格还起不来，是有原因的。股市中的垃圾股，道理同样如此。

②买房跟着规划走，是没错，但一定要判断规划能否兑现，选一个合适的进入时机；否则，领先半步是勇士，领先一步成烈士！

③宁可买市区的小三房，也不要买郊区的大四房！宁可买豪宅区的低价房，也不要买郊区的所谓豪宅！

房票篇

关于购房资格，老周知道长沙有很多歪门邪道弄购房资格的，但我只有三个字劝你：不要信！

即便暂时能糊弄通过，但有句老话，叫秋后算账！到时候东窗事发麻烦缠身，就后悔莫及了！

如果想在长沙买房，能落户就老老实实落户，加上社保，最快一年就有房票了！你放心，一年时间，涨不到哪里去，长沙市ZF把房价给你摁得死死的！

实在不能落户的，就买社保，灵活社保也行；或者在长沙有大专学历，工作证明及流水及暂住证的，也可以按“学历购房”！

如果不知道自己有没有购房资格的，可以点击回看看这一篇：

传送门：《2020年长沙最新购房资格汇总！》

产品篇

01、

没啥犹豫的，能买住宅，一定只买住宅！

商业产权的公寓，除非有自用需求，或者对比同地段、同档次的住宅，有1500元/㎡的倒挂，才考虑谨慎入手！

原因嘛很简单：公寓新房供应实在太大，然后二手交易税费太高，投资性一般！

远离商铺和写字楼，烂便宜也不要买！不要问我为什么，我看过太多的血泪故事了！搏一搏，奥迪变奥拓，再搏一搏奥拓变摩托，再搏一搏，摩托变赤膊！

02、

从长期趋势看，房价大概率会涨、收入大概率会涨，这点没毛病吧？但Wei一不变的，是你买房时的房价和贷款！

我们简单演示下：

一套总价150万的房子，首付三成45万，贷款105万；年增长就保守点按8%，5年后房子值210万了，但你的贷款还是105万(简单模型不考虑还款因素)。相当于你首付的45万，变成了105万，收益翻了2倍多！

所以，能买三房就不买两房，能买四房就不买三房，可以适当超前(当然要量力而行，主要考虑现金流不能断！)。

老周总结过一个买房的原则：

踮踮脚，刚好能够到！这就是买房的Zui佳状态！

在这个原则基础上，买房眼光要放长远：哪怕是刚需首套，哪怕是预算羞涩，能买“小三(房)”，绝不买两房或一房！

03、

总价优先，楼王和楼层，真的没那么重要！

这个说到底，还是经济性原则，但那些有钱任性，或者对楼层特别讲究，以及对噪音和环境特别敏感的，现在就可以绕道！

老周干地产营销十多年，在做一房一价表时，楼王栋毫无疑问，都是高利润产品，不用考虑去化速度；

所以，不用盯着楼王，只要你买的楼栋，不是单独独立的一栋就行，小区的绿化和公共设施什么的，都可以共享；

而对于楼层，不买一二楼和顶楼就行！

一二楼的采光问题倒是其次，主要如果一些偷工减料的开发商，把下水管及烟道口径做得太小，会出现污水倒灌等情况；

而更要命的是，这种情况，有时要交付多年之后才会出现，到那时，开发商的保修期早过了！

不买顶楼，其实也不是防水隔热，虽然这个问题至今尚未根治；顶楼的主要问题，是安全！

大家都知道，现在高层的顶楼，因为基本都是晒衣服被褥的场所，所以没办法做到封闭；如果物业管理不好，顶楼的失窃概率，反而比低楼层要多！

04、

关于房子临路噪音的几个真相：

如果房子临机场、高速及高架，哪怕再便宜，我建议就不要考虑了，这个噪音，一般人真心受不了；

除此之外，临一般城市主干道的房子，如果价格能便宜15%及以上，可以考虑入手；临城市支路的房子，价格便宜10%及以上，也可以放心入手！

关于楼层的噪音区别，有人说是越高越吵，有人说是越低越吵，其实都对，也都不对！

如果是30层左右的高层，噪音源在50米到100米之间，大致是中间的22-25层左右Zui吵，再往上及往下衰减！

当然，这个是没有考虑房子与噪音源中间，有无阻挡等因素。所以，结论就是，你一定得去实地测试，最好是老老实实爬楼测试，才能最终确定哪个楼层Zui吵！

别说这个不可能，老周买房选楼层，亲自就干过这种事！

最后，篇幅受限，强行收个尾：

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